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PLANO DIRETOR E A LEI DO PERÍMETRO URBANO
Sérgio
Villaça1
As
diretrizes gerais da política urbana, segundo
o § 2o do art. 40 do Estatuto da Cidade
abrangem o Município como um todo. Desse modo, as áreas rurais
devem, também, estar envolvidas, principalmente as localizadas em
regiões consideradas estratégicas para o Plano Diretor. Assim,
logo depois da edição de uma nova lei do Plano Diretor deve o
Município rever a legislação que trata da delimitação das
zonas urbanas, urbanizáveis e de expansão urbana, visando o
estabelecimento das distinções entre imóvel urbano e rural.
O
município tem competência para delimitar a sua zona urbana. Não
é, entretanto, pacífica a discussão sobre a distinção entre
imóvel urbano e imóvel rural. O Estatuto da Terra e,
posteriormente, o art. 4º da Lei nº 8.629/93, elegem o
critério da destinação para a caracterização do imóvel como
rural ou urbano, ou seja, se o imóvel é destinado à moradia,
comércio ou indústria, é urbano, se destinado às atividades
agropecuárias, é rural.
Já
o art. 32 do Código Tributário Nacional, ao definir o Imposto
Predial e Territorial Urbano – IPTU -, elege o critério da
localização, ou seja, se o imóvel está localizado dentro do
perímetro urbano ele é urbano, caso contrário é rural.
“Art.
32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a
propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a
propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por
natureza ou por acessão física, como definido na lei civil,
localizado na zona urbana do Município.
§
1º. Para efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a
definida em lei municipal, observado o requisito mínimo da existência
de melhoramentos indicados em pelo menos dois dos incisos
seguintes:
I
- meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;
II
- abastecimento de água;
III
- sistema de esgotos sanitários;
IV - rede de iluminação pública, com ou sem posteamento
para distribuição domiciliar;
V
- escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de
3 (três) quilômetros do imóvel considerado.
§
2º. A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis,
ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos
órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou
ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos
termos do parágrafo anterior”.
O
Código Tributário, ao dar esta incumbência ao Município,
manteve o respeito ao princípio derivado do art. 182, da
Constituição Federal, que estabelece ser esse ente federativo
responsável, através de seu plano diretor, por instituir a política
de desenvolvimento e expansão urbana, bem como por prescrever as
exigências para que a propriedade urbana cumpra sua função
social.
“Art.
182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público
municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por
objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da
cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.
§
1º - O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório
para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico
da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
§
2º - A propriedade urbana cumpre sua função social quando
atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade
expressas no plano diretor”.
Assim,
qualquer interpretação divergente com relação a essa competência
fere frontalmente o princípio da autonomia dos municípios.
Entretanto, o Código Tributário Nacional além de eleger o critério
espacial para a incidência do IPTU, atribuiu adicionalmente ao
município a competência para a definição não só da zona
urbana como também da zona de expansão urbana e da zona urbanizável.
Como conseqüência, a qualificação urbanística do solo urbano
compreende a zona urbana, a zona de expansão urbana e a zona
urbanizável, somente sendo considerada rural a zona que estiver
fora destas áreas citadas.
A
zona de expansão urbana, como o seu nome indica, deve ser tratada
pelo planejamento municipal como o vetor da expansão
populacional, vez que no futuro ela será transformada em novos
bairros ou vilas do Município. Portanto, as propriedades ali
localizadas estarão, desde já, sujeitas às limitações do
direito de construir, bem como devem cumprir sua função social,
regras estabelecidas no plano diretor do Município.
Hely
Lopes Meirelles2 ao discorrer sobre a zona de
expansão urbana afirma o seguinte:
Essas
zonas, ainda que na área rural, devem ser desde logo delimitadas
pelo Município e submetidas às restrições urbanísticas do
Plano Diretor e às normas do Código de Obras para as suas
edificações e traçado urbano.
Inútil
seria aguardar-se a conversão dessas zonas em áreas urbanizadas,
para, depois, sujeitá-las aos regulamentos edilícios e às
regras urbanísticas que condicionam a formação da cidade. O
Município deve orientar e preservar o desenvolvimento de seus
aglomerados urbanos a fim de obter no futuro, cidades, vilas e
bairros funcionais e humanos, com todos os requisitos que
propiciam segurança, estética e conforto aos habitantes. Isto se
consegue pela antecipação das exigências urbanísticas para as
zonas de expansão urbana, que são as matrizes das futuras
cidades. (MEIRELLES, 1993: p. 70)
Já
a zona urbanizável, entendida com uma área programada para o
exercício, fora do perímetro urbano e de expansão urbana, de
uma ou mais funções urbanas elementares também tem características
que a qualificam como urbana, estando, pois, sujeita às regras de
Direito Urbanístico.
Em
relação a essas zonas cabe destacar que, por serem consideradas
como urbanas, § 2º do art. 32 do Código Tributário, nelas
haverá a incidência do IPTU sobre imóveis ali localizados, e
que elas estão sujeitas às normas constantes do
Plano Diretor, tais como o direito de construir e o
cumprimento da função social da propriedade.
É
a Lei do Perímetro Urbano o instrumento adequado para essas
definições. Sua importância é notória, pois é a referência
para a legislação que trata da ocupação do solo urbano. Deve, portanto, ser
elaborada tendo em vista as expectativas do crescimento
urbano, objetivando assegurar melhores condições de
habitabilidade e conforto para a população e, também, a otimização
e economia dos serviços públicos de infra-estrutura urbana,
dentro de uma visão integrada de crescimento urbano racional. Com
isso ela também deve estar em sintonia com as legislações que
tratam da preservação do meio ambiente e dos bens culturais.
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